محاسبه ارزش قدرالسهم زمین در سال ۱۴۰۵ حیاتی‌ترین شاخص مالی در ارزیابی املاک کلنگی و ساختمان‌های قدیمی با سن بنای بیش از ۲۰ سال است، زیرا در این املاک، ارزش اعیان مستهلک شده و عمده ثروت متکی بر مساحت سهم هر واحد از زمین مادر است. در پروژه‌های تجمیع و بازسازی بافت‌های شهری، هرگونه خطای محاسباتی در تعیین سهم عرصه می‌تواند سودآوری سرمایه‌گذاری را تا ۳۰ درصد تحت تاثیر قرار دهد. سامانه باملاک با ارائه خدمات تخصصی کارشناسی ملک پیش از خرید، حقوق تمامی مالکان را بر مبنای موازین ثبتی و مهندسی تثبیت می‌نماید.
فرمول‌های استاندارد و نحوه محاسبه متراژ و ارزش ریالی قدرالسهم در سال ۱۴۰۵
محاسبه متراژ قدرالسهم هر واحد مسکونی از تقسیم مساحت اختصاصی آن واحد بر مجموع مساحت مفید کل واحدهای ساختمان و سپس ضرب حاصل در مساحت کل عرصه (زمین) به دست می‌آید. بر اساس چارچوب‌های فنی سامانه کانون کارشناسان رسمی دادگستری، ارزش ریالی قدرالسهم نیز از ضرب متراژ قدرالسهم در قیمت روز هر متر مربع زمین در همان معبر و منطقه محاسبه می‌گردد.
چالش‌های قدرالسهم در واحدهای با متراژ نابرابر و کاربری تجاری
در ساختمان‌هایی که متراژ واحدها یکسان نبوده یا دارای کاربری‌های مختلط مسکونی و تجاری در طبقه همکف هستند، تقسیم قدرالسهم بر اساس ضرایب ارزش‌گذاری تخصصی انجام می‌گیرد. تجاری‌ها به دلیل مرغوبیت تجاری و حق سرقفلی، ضریب بالاتری از ارزش سهم عرصه را به خود اختصاص می‌دهند که مطابق با موازین پایگاه ملی قوانین و مقررات کشور و قانون تملک آپارتمان‌ها ارزیابی می‌شود.
- واحدهای دوبلکس یا پنت‌هاوس: نیاز به محاسبه دقیق فضای مفید اعیان بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی ثبت اسناد.
- واحدهای بدون پارکینگ و انباری: پارکینگ و انباری به عنوان توابع اعیان در قدرالسهم عرصه تاثیر مستقیم ندارند اما در قیمت کل واحد موثرند.
- زمین‌های دارای اصلاحی شهرداری: کسر متراژ تعریض گذر از کل زمین مادر قبل از تقسیم سهم میان مالکان.
- حق ارتفاق و حریم دکل یا قنات: کاهش ارزش ریالی عرصه به دلیل محدودیت‌های ساخت و ساز و گودبرداری.
مزایای تجمیع املاک کلنگی و افزایش تراکم ساختمانی در سال ۱۴۰۵
تجمیع پلاک‌های کلنگی مجاور با افزایش برِ زمین و مساحت کل عرصه، پلاک حاصله را مشمول دریافت یک تا دو طبقه تراکم تشویقی شهرداری می‌کند. این افزایش تراکم سودآوری پروژه نوسازی را بین ۳۵ تا ۵۰ درصد ارتقا داده و سهم مفید نوساز مالکان قدیمی را به شکل چشمگیری افزایش می‌دهد. برای بررسی دقیق قیمت روز املاک تجمیعی، سامانه محاسبه آنلاین قیمت ملک در باملاک گزینه‌ای ایده‌آل است.
شناخت دقیق ارزش قدرالسهم، بهترین ابزار دفاعی مالکان در مواجهه با قراردادهای ناعادلانه مشارکت در ساخت است.
دپارتمان کارشناسی و ارزش‌گذاری اراضی باملاک
نظارت مهندسی و بازرسی سازه‌های در آستانه نوسازی با باملاک
قبل از نوسازی، بررسی پایداری کالبدی ساختمان‌های کلنگی تا زمان تخلیه و تخریب، طبق الزامات مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان برای حفظ ایمنی ساکنان ضروری است. شما می‌توانید جهت مشاهده مستندات کارشناسی به صفحه نمونه گزارش کارشناسی ملک و برای اطلاع از هزینه‌ها به تعرفه‌ها و پلن‌های کارشناسی در باملاک مراجعه کنید.